Rritja e kostos së materialeve të ndërtimit dhe mungesa e fuqisë punëtore janë pjesë e arsyes pse çmimet e pasurive të paluajtshme kanë shënuar rritje kaq të madhe në Ballkan. Por, shtrohet pyetja, a mund të ketë faktorë të tjerë të përfshirë në këtë lojë?

Qoftë mungesa e punëtorëve të kualifikuar të ndërtimit, ndërprerja e zinxhirëve të furnizimit, spekulimet e tregut apo rezultat i pastrimit të parave, çmimet e pasurive të paluajtshme po rriten jashtzakonisht shumë në Ballkan. Dhe apartamentet, të vjetra dhe të reja, po shiten mirë pavarësisht çmimit.

Që nga fillimi i pandemisë COVID-19 në fillim të vitit 2020, çmimi mesatar i një apartamenti të sapondërtuar në kryeqytetin serb, Beograd, është rritur 17 për qind, në rreth 2,150 euro për metër katror në fund të shtatorit, sipas statistikave zyrtare.

Çmimet janë edhe më të larta kur bëhet fjalë për ndërtesat e reja në lagjet e shumëkërkuara të Savski Venac, Stari Grad dhe Vracar, si dhe për shumëkatëshet e larta të Beogradit të Ri.

Në kryeqytetin e Kroacisë, Zagreb, një metër katror i pasurive të paluajtshme ka kushtuar mesatarisht 1,801 euro në tremujorin e dytë të vitit 2021, sipas statistikave zyrtare, një rritje prej 6.5 për qind në vitin 2020.

Çmimet në Shkup, kryeqytetin e Maqedonisë së Veriut, janë rritur pothuajse 30 për qind gjatë periudhës së pandemisë dhe 13,3 për qind vetëm në tre tremujorët e parë të vitit 2021. Blerësit tani përballen me pagesë prej mesatarisht 1,500 eurosh për m² në pjesa më e madhe e lagjeve prestigjioze si Qendër, Karposh apo Aerodrom, ndërsa disa apartamente të nivelit të lartë janë në treg për 2000 euro për m2.

Çmimet në kryeqytetin shqiptar, Tiranë, janë rritur në mënyrë të qëndrueshme që nga viti 2013, mirëpo norma është rritur gjatë vitit të kaluar në një mesatare prej 5.8 për qind, ose 16 për qind në qarqet më prestigjioze qendrore. Megjithatë, Tirana është më e lirë se shumica e kryeqyteteve të tjera të Ballkanit, me çmime mesatarisht 1,102 euro për m².

Në Mal të Zi, një apartament i ri në në kryeqytet, Podgoricë, kushtoi 30 për qind më shumë në tremujorin e dytë të vitit 2021 se e njëjta periudhë e vitit 2020, ose 1,234 euro për m2.

Sarajeva, në Bosnje dhe Hercegovinë, ka parë gjithashtu rritje të çmimeve të pasurive të paluajtshme me 10.2 përqind midis tremujorit të dytë të vitit 2020 dhe tremujorit të dytë të vitit 2021, mirëpo me një çmim prej 925 euro për m² është qyteti më i lirë në rajon. Vetëm kryeqyteti i Kosovës Prishtina e ka arritur ta menaxhojë suksesshëm trendin; pas një rritjeje prej 11 për qind nga viti në vit në vitin 2020, çmimi mesatar për një ndërtim të ri në fund të vitit 2021 kishte rënë pak nga 1,171 euro për m² në 1,071, sipas të dhënave të Bankës Botërore, megjithëse çmimet komandojnë disa lagje në qendër të qytetit deri në 2000 euro.

Arsyet ndryshojnë, dhe disa janë shkak për shqetësim të konsiderueshëm.

Kostot e ndërtimit po rriten

Ekspertët e pasurive të paluajtshme dhe të ndërtimit në rajon thonë se, veç faktorëve tjerë, kostoja në rritje e ndërtimit të apartamenteve të reja po rrit çmimet.

“Çmimet e materialeve të ndërtimit janë më të larta dhe gjithashtu është më e vështirë të gjesh punëtorë ndërtimi nga vendet fqinje për shkak të masave shëndetësore për COVID-19”, tha agjenti i pasurive të paluajtshme në Podgoricë, Mirko Radunoviq. “Por pavarësisht çmimeve, kërkesa është më e lartë se oferta.”

Selim Hasani, kryetar i Shoqatës së Ndërmarrjeve të Ndërtimit, pjesë e Odës Ekonomike të Maqedonisë Veriperëndimore, tha se “rritja e çmimeve të materialeve ndërtimore dhe energjisë varion nga 20 në 100 për qind dhe po ashtu shohim rritje të pagave për fuqinë punëtore. ”

Disa kryeqytete po merren edhe me çështjet e tyre specifike; në Shkup, për shembull, kalimi i ngadalshëm i planeve të detajuara urbane rezultoi në lëshimin e më pak lejeve të ndërtimit në vitin 2021, tha Hasani. E gjithë kjo rezulton në më pak ndërtime të reja dhe rrit çmimin e atyre ekzistuese sepse kërkesa mbetet e madhe.

Një agjent pasurish së patundshme në Maqedoninë e Veriut, i cili foli në kushte anonimiteti, tha se çmimet po rriten qëllimisht.

“Shpesh shohim ndërtesa të reja që shiten ‘në mënyrë fiktive’ në vetëm një muaj. Pra, kush po i blen ato apartamente kaq shpejt, mund të pyesni, pasi njerëzit e zakonshëm nuk kanë fonde të mëdha?” tha agjenti në fjalë.

“E vërteta është se vetëm një pjesë e ndërtesës del në treg për shitje të rregullt. Pjesa tjetër ruhet si investim. Firmat dhe individët që i zotërojnë ato nuk nxitojnë t’i shesin, duke e mbajtur ofertën të ulët dhe çmimet të larta.

Në Zagreb, tregu i pasurive të paluajtshme po ndjen pasgoditjet e tërmeteve në kryeqytet dhe Petrinjën qendrore në mars dhe dhjetor të vitit 2020, të cilat kanë rritur kërkesën për materiale ndërtimi dhe punëtorë.

“Tërmeti është një nga gjeneruesit kryesorë të rritjes së çmimit të apartamenteve në Zagreb,” tha Borislav Vujoviq, kreu i Opereta, një nga agjencitë më të mëdha të pasurive të paluajtshme në Kroaci.

Inflacioni i lartë është gjithashtu një problem, tha Vujoviq për BIRN, pasi njerëzit i vendosin kursimet e tyre në një pronë për t’i shmangur humbjet dhe për ta mbajtur kërkesën të lartë.

Në Serbi, paratë e gatshme janë Mbret

Në Tiranë, Arbër Brahaj nga Real Estate tha se oferta e apartamenteve të reja nuk mund ta përballojë kërkesën.

Kur përfundon një bllok i ri apartamentesh, tha ai, “rreth 40 për qind e banesave shkojnë për pronarët e tokës ndërtimore, të cilët nuk kanë asnjë nxitje për ta shitur menjëherë. Më pas 30-35 për qind shkojnë tek kompanitë e tjera të cilave firma e ndërtimit u është borxhli”.

“Vetëm 15-20 për qind e apartamenteve u kanë mbetur atyre që kanë ndërtuar objektin” për t’i shitur.

Urosh Begoviq i agjencisë serbe ‘Kosmopolit’ përmendi gjithashtu mungesën e ofertës në krahasim me kërkesën, duke rritur çmimin edhe të apartamenteve të vjetra.

“Investitorët kanë një ndikim të madh,” tha ai. “Çmimi i apartamenteve të reja u rrit dhe më pas edhe shitësit e apartamenteve të vjetra i kanë rritur çmimet”.

Por në vendet ku pagat mesatare mujore variojnë nga vetëm 400 euro, në Maqedoninë e Veriut, në 500 në Serbi dhe deri në 800 në Kroaci, kush po i blen të gjitha këto apartamente të shtrenjta?

Sipas Bankës Kombëtare të Serbisë, në vitin 2020 rreth 70 për qind e të gjitha blerjeve të apartamenteve në Serbi janë paguar me para në dorë, një shenjë e mundshme e pastrimit të parave.

Në një raport të vitit 2021, Iniciativa Globale kundër Krimit të Organizuar Transnacional, GI-TOC, shkroi për rritjen e çmimeve në Serbi:

“Disa ekspertë pretendojnë se kjo rritje ka shumë të ngjarë për shkak të injektimit të një sasie të konsiderueshme fondesh të paligjshme në treg. Ata theksojnë se tregu serb i pasurive të paluajtshme është kthyer në një qendër rajonale për pastrimin e parave përmes pronave të paluajtshme”./rrugapress

Përgatiti: Nuhi Shala